Refinancer son hypothèque : il n'y a pas que le taux à considérer

Nous vivons à une époque vraiment remarquable pour le secteur hypothécaire. Les taux hypothécaires sont encore à leur niveau le plus faible depuis plus de 50 ans, ce qui offre aux propriétaires une occasion unique de fixer leur taux pendant qu'il est aussi bas. Personne ne sait avec certitude si les taux baisseront davantage, ni même s'ils le peuvent, mais il est indéniable qu'un jour ou l'autre, ils vont remonter. Cela dit, tous les propriétaires ne peuvent pas se qualifier pour les taux les plus bas en raison de l'érosion de la valeur nette des propriétés ou encore de certains problèmes de crédit survenus pendant le ralentissement économique. Toutefois, si votre propriété a de la valeur et que vous êtes sorti de la récession indemne, il pourrait ne pas y avoir de meilleur moment pour refinancer votre hypothèque.

Devriez-vous refinancer?

Sans doute, la baisse des taux d'intérêt représente la principale motivation pour refinancer son hypothèque, mais il y a d'autres éléments à prendre en considération pour déterminer si le refinancement constitue réellement une bonne idée à long terme. Des taux inférieurs ne signifient pas toujours une réduction globale des coûts. Lorsque vous refinancez, l'amortissement de votre prêt recommence et la partie des nouveaux paiements consacrée aux intérêts redevient très grande par rapport au capital. Il est important de tenir compte de ses objectifs à long terme et de ses perspectives d'avenir, sinon un refinancement pourrait se traduire par une augmentation des coûts à long terme. À tout moment, il n'y a véritablement que trois bonnes raisons qui peuvent justifier un refinancement :

  1. Le refinancement diminuera vos paiements mensuels : Bien que cela puisse être vrai, vous devez tout de même calculer l'effet qu'il aura à long terme sur le coût total de votre propriété. Si le total des intérêts que vous aurez à payer sur la nouvelle hypothèque est supérieur à ce que vous auriez payé selon les modalités de l'hypothèque précédente, votre situation ne se sera pas améliorée. Certains doivent diminuer leurs paiements mensuels par nécessité, mais il pourrait être plus avantageux pour ceux qui sont en mesure de payer leurs versements hypothécaires actuels de continuer de le faire, car ils ont de l'avance sur le paiement du capital de leur amortissement. De plus, si vous ne prévoyez pas garder votre propriété pendant au moins dix ans, vous pourriez ne pas être capable de compenser le coût additionnel des frais d'emprunt. En général, si vous ne pouvez pas diminuer votre taux d'au moins 1 %, votre seuil de rentabilité sera supérieur à dix ans.
     
  2. Le refinancement raccourcira l'échéance de votre prêt : Le meilleur moyen de tirer avantage des taux hypothécaires historiquement bas est de refinancer en un prêt plus court. Les hypothèques à court terme comportent habituellement un taux hypothécaire inférieur de 0,5 % à celui des hypothèques standard de 30 ans. Il pourrait s'agir là d'une excellente occasion de rembourser votre prêt hypothécaire plus tôt, ce qui vous permettrait de consacrer ensuite vos liquidités à l'épargne. Il est important d'en tenir compte, car une hypothèque plus courte risque d'être associée à des versements mensuels plus élevés en raison de l'accélération du paiement du capital. À la place, vous pourriez utiliser vos liquidités excédentaires pour payer le capital de votre prêt hypothécaire actuel, ce qui aurait le même effet que rembourser votre hypothèque plus tôt.
     
  3. Vous souhaitez utiliser la valeur nette de votre propriété pour financer d'autres projets : Si vous avez payé une bonne partie de votre résidence, remprunter une partie du capital remboursé constitue un moyen d'utiliser l'avoir net de votre propriété pour concrétiser d'autres projets qui vous tiennent à cœur. En général, un tel refinancement prend la forme d'un prêt ou d'une marge de crédit sur valeur domiciliaire. Cette stratégie est toutefois doublement risquée : d'abord, si le marché demeure quelque peu volatil dans votre région, vous pourriez voir la valeur nette restante de votre propriété diminuer; ensuite, si vous optez pour une marge de crédit sur valeur domiciliaire, son taux variable pourrait augmenter si les taux d'intérêt augmentent.

En règle générale, vous ne devriez envisager un refinancement que si, en tenant compte des coûts et des économies à court et à long terme, celui-ci vous permet d'améliorer votre situation financière de façon considérable.

Comment obtenir le taux le plus bas?

Le fait qu'un créancier offre le taux le plus bas sur le marché ne veut pas nécessairement dire qu'il vous le consentira. Les créanciers réservent habituellement le meilleur taux qu'ils peuvent offrir aux emprunteurs dont la situation de crédit est la plus favorable : historique de crédit sans tache, cote de crédit supérieure à 800 points, faible endettement par rapport au revenu, etc. Ainsi, à moins que vous ne faisiez partie de cette catégorie, vous pourriez vous retrouver avec un taux plus élevé, ce qui pourrait annuler vos prévisions en termes de coûts et d'économies. Avant de faire une demande, vous devriez être au courant de votre situation de crédit. Le créancier devrait être en mesure de vous faire savoir à quoi vous pouvez vous attendre avant que vous ne soyez rendu trop loin dans le processus de demande, mais vous ne connaîtrez pas le taux exact qui vous sera consenti avant de faire la demande et d'être accepté. Afin d'améliorer vos chances d'obtenir le meilleur taux, vous devriez :

Vous efforcer d'accroître votre pointage de crédit. La différence entre le taux offert à une personne ayant une cote de crédit de 780 points et une autre ayant une cote de 800 points peut varier entre 0,50 et 0,75 %.

Diminuer votre endettement par rapport à votre revenu. Si votre endettement représente 38 % de votre revenu, il est possible que vous soyez accepté, mais, s'il est inférieur à 31 %, vous augmentez vos chances d'obtenir les taux les plus bas. Pour réduire votre ratio d'endettement, vous devez rembourser vos dettes ou augmenter votre revenu.

Vous assurer que le rapport prêt-valeur est d'au moins 10 % après le refinancement. C'est sur ce point que vous avez le moins de pouvoir. Si la valeur des maisons se met à remonter, vous pourriez devoir attendre à plus tard. Certaines banques peuvent être prêtes à consentir un refinancement même si le rapport prêt-valeur est élevé, mais elles exigeront alors probablement un taux supérieur.

En conclusion, n'hésitez pas à consulter votre conseiller financier. Comme les banques sont plus que prêtes à se faire concurrence pour vous avoir comme client, votre conseiller financier peut vous aider à obtenir les meilleures modalités de prêt.

Soumis par Jean-Francois Bousquet le 21 mar 2019 - 09:44

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