Bonjour à tous et merci de vous joindre à nous pour votre capsule sur les perspectives immobilières du mercredi 25 septembre 2024. Aujourd'hui, je suis accompagné de Matthieu Arseneau, salut Matthieu.
Salut Simon.
Ainsi que de ma collègue Véronique Corriveau. Bienvenue Véronique. Notre sujet du jour, l'immobilier et la planification successorale. Mais avant d'en parler avec Véronique tantôt, discutons tout d'abord avec Matthieu des récentes données macroéconomiques qui influencent le marché immobilier. Matthieu, alors qu'on a vu la banque du Canada baisser graduellement son taux directeur au cours de l'été en annonçant des baisses successives de 25 points de base. La Réserve fédérale a, je crois, surpris les économistes. En annonçant une baisse de pas moins de 50 points de base lors de sa première annonce en septembre. À quel rythme de baisse peut-on s'attendre du côté de la Banque du Canada maintenant que la Fed embarqué dans la danse?
Simon, c'était effectivement une surprise pour les économistes qui s'attendaient à un 25 points de base, en commençant donc ce que la Banque du Canada a fait là à 3 reprises depuis juin. Donc on se retrouve vraiment à avec les 2 banques centrales qui ont emboîté le pas, qui baissent les taux d'intérêt. Mais comme on peut le voir sur le graphique, des taux d'intérêt qui demeurent élevés là sur une base historique, mais clairement la direction est vers des taux plus bas. On voit des signes de faiblesse au niveau du— on commence à voir au niveau du marché du travail américain, au Canada c'est encore plus clair, on en parlera un peu plus tard, mais clairement ça ouvre la porte à donner de la marge de manœuvre à la Banque du Canada et étant donné que si la Réserve fédérale va dans cette direction-là en termes de baisse de taux d'intérêt, ça a moins d'impact sur le dollar canadien. Donc ça donne une marge de manœuvre à la Banque du Canada de pouvoir aller de l'avant avec d'autres baisses de taux d'intérêt et peut-être même des baisses de taux plus prononcé ce que moi j'espère. Euh. On a eu des grandes nouvelles et une grosse étape qui a été franchie avec les données de l'inflation du mois d'août. On voit que sur le graphique la barre bleue en fait l'inflation totale. Enfin 2% d'inflation annuelle, ce que ce qui est le point médian de la cible de la Banque du Canada. Donc clairement l'inflation est maîtrisée au Canada à nos yeux. Puis en plus on en a parlé lors des précédentes capsules, mais évidemment quand on exclut les coûts d'intérêt hypothécaires, dont la hausse, la responsabilité c'est la Banque centrale qui l'a causé. Si on exclut cette composante là en fait on est seulement à 1.2% d'inflation année sur année, c'est très faible sur une base historique. Donc pour nous c'est évident même que la Banque du Canada doit peut-être même accélérer le pas, peut-être y aller avec des 50 points de base pour ramener les taux à neutralité, ce qu'on appelle les économistes, être autour de 2.5%, 3% peut-être le plus rapidement possible dans un contexte où, oui, l'inflation est maîtrisée.
Mais Matthieu corrige, moi tu sais, la maîtrise de l'inflation ça ne s’est pas fait sans coût économique hein. Comme on peut voir le taux de chômage qui est en croissance. Comment évalues-tu la santé économique du marché du travail présentement?
Mais quand on regarde là, depuis qu'on s'est parlé, les tendances qui avaient commencé d'une augmentation du taux de chômage se sont poursuivis au courant de l'été. Donc le taux de chômage qui a continué de monter et frappe disproportionnellement les individus qui tentent d'entrer sur le marché du travail pour une première fois, dont les jeunes, les nouveaux arrivants et on le voit, la hausse pour ce qui est de ces 2 segments de population là est très, très prononcé. En fait, c'est la même amplitude, essentiellement la même amplitude qu'on a connu lors de la crise financière de 2008, 2009 en termes d'augmentation du taux de chômage pour ces segments-là. Donc oui, il y a des licenciements un peu, mais c'est vraiment plus les cohortes qui tentent d'entrer sur le marché du travail qui entraînent cette hausse du taux de chômage. Et ce qui est préoccupant dans le contexte actuel, c'est quand on regarde les taux d'emplois vacants, donc les affichages de poste des entreprises. Dans les secteurs qui absorbent habituellement les immigrants ou qui absorbent les plus jeunes, le taux d'emploi vacant a drastiquement baissé et est même à son plus bas niveau depuis pratiquement 2016, 2017. Là donc, dans un contexte comme celui-là, on a des craintes que les taux d'intérêt sont en trop restrictifs que le taux de chômage pourrait continuer de monter au cours des prochains mois. Juste pour vous donner une idée, sur une base historique. On le sait, les taux sont à 4. 25%, le taux de chômage est à 6.6%. Si on exclut la pandémie, la dernière fois que les taux étaient à 6.6%, à l'époque les taux d'intérêt étaient à 0.5%. Je ne dis pas qu'il faut aller là rapidement. Il y a des enjeux, on veut s'assurer que l'inflation reste maîtrisée, mais quand même ramener les taux à 2.5%, 3% c'est pour nous une priorité qui devrait— une orientation que devrait prendre la Banque du Canada pour pas qu'il y ait des dommages trop grands sur le marché du travail.
Je comprends bien. Comment comment tu perçois Matthieu, les dernières annonces du gouvernement, là qui concerne le relèvement du plafond des hypothèques assurées de 1 $M à 1.5 $M ainsi que la possibilité offerte aux premiers acheteurs d'amortir leurs prêts 30 ans versus 25 ans avant. As-tu l'impression que c'est une bonne solution pour remédier au problème d'abordabilité.
On sait là, l'abordabilité, on en a parlé dans les capsules précédentes. C'est le gros défi, l'enjeu principal du marché de l'immobilier et un gros défi pour les prochaines années. Pour ce qui de la première mesure, faut savoir, je pense avoir un effet limité, il n’y a pas beaucoup de transactions tout près du 1 $M donc de le relever de 1 $M à 1.5 $M n’aura pas des impacts si importants que ça sur le marché. Par contre l'augmentation de l'amortissement de 25 à 30 ans, là ça peut changer la donne. On a fait quelques petits calculs qu'on vous montre, là on le montre par province, vous pourrez consulter les données mais juste globalement on parle d'une augmentation en fait d'une baisse— pour un même montant pour une même maison. En fait le paiement hypothécaire peut baisser de d'environ 9% en allongeant la période d'amortissement pour le même paiement dans le fond on peut s'acheter une maison 10% plus cher en augmentant l'amortissement. Donc ça donne une idée de l'impact, c'est quand même c'est quand même significatif. Donc on verra quelle sera la popularité de ces mesures-là. Mais clairement pour ce qui est de l'abordabilité, il y a des questionnements à voir. D'augmenter de payer la maison plus longtemps pendant une plus longue période, est-ce que c'est vraiment plus abordable? Et si ça devient populaire, cette mesure, cette option là, mais peut-être que les prix de l'immobilier vont s'ajuster, puis dans le fond vont contrebalancer l'intention initiale, ce qui ne réglerait pas le problème à long terme d'abordabilité.
Rien n'est simple Matthieu. Merci beaucoup pour tes commentaires toujours aussi pertinents. Aujourd'hui, on vous l'avait annoncé, on va se pencher sur le sujet, souvent négligé mais essentiel, l'immobilier et la planification successorale. Beaucoup d'entre nous souvent remettent ça plus tard ces décisions là parce qu'ils pensent que bon soit, c'est trop complexe, c'est inutile. Notre invitée d'aujourd'hui Véronique.
Salut, merci d'être là Véronique.
Merci de me recevoir.
Une notaire de la grande expérience dois-je dire? Elle a pour nous éclairer sur les éléments de base et nous aider à faire les premiers pas vers une planification réfléchie et surtout comprendre le processus qui peut effectivement sembler intimidant. Donc, Véronique, pour débuter, pourrais-tu nous expliquer pourquoi il est si important d'avoir un testament, surtout quand il s'agit de biens immobiliers?
En soi ce qui est important d'avoir un testament c'est de pas laisser nos volontés au hasard. En tout premier lieu, si je donne comme exemple, je suis conjoint de fait avec quelqu'un, puis je n’ai pas fait de testament, mais j'ai un immeuble avec ce conjoint-là, puis je décède sans testament. Mais ce n’est pas nécessairement mon conjoint qui va être avantagé donc il peut se retrouver copropriétaire d'un immeuble avec mes héritiers légaux. Ce n’est pas tout le temps ça qu'on souhaite. Puis dans le fond, d'avoir un testament, ce que ça permet, c'est de choisir soi-même qui va hériter de nos biens, puis aussi de choisir la personne qui va s'occuper de nos biens, qui va être le liquidateur, qui va administrer la succession pour s'assurer que tout se passe dans les règles de l'art.
Donc, comme tu le mentionnes Véronique, l'un des aspects clés de la planification successorale, c'est vraiment le transfert de la propriété après le décès d'une personne. Pourrais-tu nous expliquer à haut niveau le processus de transfert de propriété immobilière d'une personne décédée vers justement ses héritiers.
Mais dans le fond, qu'on hérite de notre immeuble par legs particulier ou par legs résiduaire c'est sûr qu'il faut qu'il y ait une transmission qui se fasse. Puis c'est le liquidateur de la succession qui va être en charge de ça. Dans notre jargon juridique, nous on appelle ça la « déclaration de transmission ». Donc c'est un acte qui va faire la passation des titres de la succession aux héritiers, puis c'est ça qui va officialiser le tout. Souvent, c'est un mythe qu'on a à déconstruire un petit peu au niveau du transfert d'immeuble, que ça se fait directement par le testament, mais non, faut vraiment faire un axe supplémentaire pour officialiser ce transfert de propriété-là.
Intéressant. En fait, c'est quoi les considérations spécifiques que les héritiers doivent être conscients quand ils héritent d'un bien immobilier? Il y a-t-il par exemple des défis ou des pièges à éviter?
Il y en a plusieurs. Je peux donner quelques exemples. Si on parle de d'hériter d'un bien en copropriété souvent on va se poser la question, ces gens-là qui vont hériter de cet immeuble-là, comment qu'ils vont administrer l'immeuble? Comment qu'ils vont s'entendre? Ça peut amener des fois des dynamiques familiales un petit peu délicates, je dirais. Ou sinon si on pense à un legs d'un immeuble à un enfant mineur, s'il y a des mécanismes de protection ou non qui ont été mis pour cet enfant là ça peut complexifier l'administration des biens du mineur. Puis un aspect qu’il ne faut vraiment pas négliger, c'est l'aspect fiscal. Hériter d'un immeuble des fois peut nous donner une situation de manque de liquidités. Ce qui fait en sorte que on a de la difficulté à payer notre impôt par la suite ou les taxes qui découlent de ce transfert d'immeuble-là, donc ce n’est pas à négliger.
Ce n’est pas si simple. Merci beaucoup à Véronique d'avoir partagé ton expertise avec nous aujourd'hui. Comme on peut le voir, la planification successorale, en particulier lorsqu'elle implique des biens immobiliers, ça peut sembler complexe, puis c'est complexe en fait, mais comme tu le dis aujourd'hui, faut prendre le temps de planifier à l'avance je pense. C'est ça la recette du succès. Puis ça va enlever de la pression sur les personnes justement qui nous, qui nous sont chères. On espère aujourd'hui tout le monde que la conversation a contribué à clarifier un peu le processus de planification successorale, le transfert de de propriété. Comme je le disais, bien que ça peut sembler des fois intimidant, ces étapes peuvent apporter une importante tranquillité d'esprit quand ils sont bien planifiés. Donc je vous encourage grandement à en discuter avec vos conseillers et conseillères. Donc j'espère que les informations partagées par ma collègue Véronique et Matthieu tantôt, merci encore, vous ont été utiles. Et quant à moi je vous remercie d'avoir été là et je vous enjoins de nous rejoindre dans quelques semaines pour une prochaine capsule sur les perspectives immobilières. Merci beaucoup.
