Bonjour à tous et merci de vous joindre à nous pour vos perspectives
immobilières du mardi 28 mai. Aujourd'hui, comme c'est maintenant
rendu l'habitude, je suis en compagnie de Matthieu Arseneau. Salut Mathieu.
Salut Simon.
Et d'Andrée Desrosiers. Bon matin Andrée.
Bonjour Simon.
Notre question du jour, la vente d'une propriété, quels sont les
principales étapes à suivre? Mais juste avant de répondre à cette
question intéressante, j'aimerais qu'on s'entretienne avec Mathieu sur
les récentes informations économiques qui viennent influencer le
marché de l'immobilier. Matthieu, ça fait presque un an que la Banque
du Canada a maintenant maintenu son taux d'intérêt, son plus haut taux
d'intérêt directeur depuis 2001, imaginons-nous. Le moment est-il
enfin venu, je sais qu'on se pose souvent la question, de le réduire
ce fameux taux d'intérêt-là?
Effectivement je dirais là depuis qu'on s'est parlé la dernière
fois, la dernière capsule, on en a parlé à chaque capsule de ce moment
à venir, mais les données ont collaboré, Simon. Quand on regarde
notamment au niveau de l'inflation, les derniers mois vraiment, le
problème d'inflation qui était généralisé là dans l'économie
canadienne est à nos yeux résolu. Le graphique que je vous présente à
ce moment ci le confirme. En fait quand on regarde les 2 mesures
d'inflation de base de la Banque du Canada, c'est-à-dire l'IPC-tronqué
et l'IPC-médian, en moyenne elles évoluent à un rythme de 1.6% au
cours des 3 derniers mois en rythme annualisé. Donc on est en dessous
de la cible de la Banque du Canada et à un niveau comme on peut le
voir comparable à ce qu'on voyait avant la pandémie. Puis la raison
est bien simple, on le voit vraiment de façon généralisée, quand on
regarde les 55 composantes principales de l'IPC, on est revenu à
seulement 27 composantes qui augmentent de plus de 2% à ce moment-ci.
On avait atteint 48 composantes au pire du choc d'inflation. Donc
vraiment on voit là que on est revenu à une proportion normale de
composantes qui augmente au-delà de la cible de la Banque du Canada.
Donc encore une bonne nouvelle pour nous au niveau de l'inflation,
c'est les conditions pour y aller avec des baisses de taux d'intérêt
si ce n’est pas juin, ce que j'aimerais bien que ça soit juin, notre
scénario de base à ce moment-ci c'est que la première baisse
surviendrait en juillet. Donc oui cet été à nos yeux la Banque du
Canada va commencer à donner de l'oxygène à cette économie qui à nos
yeux en a besoin. Ce n’est pas par miracle que l'inflation s'est
calmée, c'est que l'économie s'est calmée. PIB par habitant qui baisse
depuis 7 trimestres, on en a parlé à plusieurs reprises, le taux de
chômage qui en tendance haussière depuis 2022, comme je vous le montre
sur ce graphique-là, et qui est désormais même au-dessus de son niveau
pré pandémique. Évidemment pour l'instant on ne parle pas d'un
hématome sur le marché du travail, c'est plus un gel d'embauche des
entreprises mais on voit qui en paie le prix à ce moment-ci. Taux de
chômage des jeunes qui augmente, le taux de chômage des immigrants
récents aussi, qui ont de la difficulté à intégrer le marché du
travail. Donc oui l'économie refroidit qui montre en fait que oui on
va avoir besoin de ces baisses de taux d'intérêt-là pour stabiliser le
marché du travail à nos yeux, à ce moment-ci.
Ceci dit Mathieu, on sait qu’historiquement la Banque du Canada a
tendance à pas trop s'écarter de ce que fait la Réserve fédérale, puis
là on entend des signes que la Réserve fédérale est pas prête à court
terme à baisser ses taux. Est-ce que franchement la Banque du Canada
est prête à faire cavalier seul cet été?
Pour nous- puis je voulais vous le montrer sur une perspective
historique, comment les taux d'intérêt de la Réserve fédérale et la
Banque du Canada a évolué à travers le temps. Vous pouvez voir que on
a quand même une bonne corrélation entre les taux des 2 économies. Par
contre, je vous ai mis l'écart aussi un peu plus bas. Vous voyez qu'à
certains moments, il y a des divergences. On a même vu du un point de
pourcentage d'écart à un certain moment avec des taux plus élevés aux
États-Unis, notamment avant la crise financière de 2008, 2009, dans
les années 90. Actuellement, il y a un 50 points de base d'écart. Je
serais pas mal à l'aise de voir un taux au Canada aller jusqu'à un
point de pourcentage d'écart. C'est sûr que ça limite la marge de
manœuvre de la Banque du Canada. Faut être conscient quand qu'on
s'éloigne du taux américain, ça déprécie le dollar canadien, puis
ultimement ça entraîne des pressions inflationnistes qu'on importe,
mais ça c'est peut-être une histoire avec quelques trimestres de
délai. Donc à ce moment-ci, étant donné la situation économique pour
nous c'est évident que l'économie canadienne a plus de besoin de taux
d'intérêt plus bas qu'aux États-Unis. On peut le voir avec l'évolution
de l'inflation. Là je vous montre le même la même série que plutôt au
Canada, le 1.6% pour la moyenne des 2 mesures d'inflation de base.
Donc aux États-Unis c'est 4% au cours des 3 derniers mois. Donc
vraiment de côté américain, pas de collaboration au niveau de
l'inflation au cours des 3 derniers mois. C'est beaucoup trop élevé et
si je regarde le taux de chômage ajusté au concept américain, on voit
la divergence des marchés du travail aussi où le taux de chômage
canadien serait le plus élevé en excluant la dernière pandémie, là
depuis 2016, 2017. Donc oui, dans un contexte comme celui-là, à
condition économique différente, il va falloir des politiques
monétaires un peu différentes à nos yeux. Puis oui, la banque du
Canada pourrait aller avec des baisses de taux avant la Réserve
fédérale et baisser plus les taux d'ici la fin de l'année, peut-être
un 25 points de base, c'est notre scénario de base à ce moment-ci,
plus de baisse du côté canadien.
Donc excellente nouvelle.
À ce moment-ci, au niveau de l'inflation en tout cas, ça collabore
plus de ce côté-ci de la frontière.
Ok merci Matthieu. On a lu récemment que le gouvernement fédéral
avait annoncé des mesures pour contrer la crise du logement notamment
en matière d'immigration aussi, avec un plan ambitieux, un plan très
ambitieux, de construction de près de 400, 4 millions pardon, de
maisons d'ici 2031, imaginez-vous. Matthieu, est-ce que c'est réaliste
de penser qu'on peut juguler la crise du logement à court terme?
Je pense que c'est un projet de long terme, puis il faut être
réaliste dans nos attentes avec ça. On a annoncé des mesures au niveau
de la croissance de la population, mais déjà quand on regarde les
derniers mois, ça reste très vigoureux, ça prend du temps à mettre en
place, ralentir la croissance démographique. Puis pour ce qui est des
annonces de construction, on parle de 550,000 habitations par année
dès l'an prochain, on n'a jamais réussi à construire plus de 300,000.
Donc il faudrait une accélération extrêmement rapide, puis je doute de
la capacité du secteur de la construction d'y arriver. Ceci dit, je
pense que n'importe quelle mesure à ce moment-ci pour stimuler la
construction sont les bienvenus. On en a parlé dans les capsules
précédentes. Le niveau d'inabordabilité du logement, quand on regarde
par exemple le paiement hypothécaire mensuel sur le prix médian d'un
logement. J'ai mis à jour la série au premier trimestre. Il y a une
petite amélioration avec les baisses de taux d'intérêt qu'on a
connues, puis la modération des prix des maisons. Oui il va avoir des
baisses de prix d'ici la fin de l'année, mais étant donné cette
pénurie de logements-là on doute d'une amélioration importante de
l'abordabilité à court terme. Puis là on parle des propriétaires puis
l'accession à la propriété d'une première maison, mais du côté des
locataires on en a parlé à plusieurs reprises aussi. On n’est pas loin
d'une augmentation des loyers de 8% qui s'ajoutait à d'autres
augmentations au cours des dernières années. Les locataires
connaissent aussi des difficultés dans ce contexte de pénurie de
logements qu'on connaît à ce moment-ci. Puis, des données de la Banque
du Canada qui ont été publiées ces dernières semaines nous montrent
d'ailleurs que, on le sait, le choc de paiement que doit connaître les
propriétaires, on en a parlé dans les dernières capsules, est
important. Selon les calculs la Banque du Canada en 2024 on parle d'un
choc de paiement de 20%. Par contre, pour l'instant, quand on regarde
les délinquances pour ce qui est des cartes de crédit des détenteurs
d'hypothèques, il y a une légère augmentation, mais pas de signe de
grande vulnérabilité. Alors que du côté des emprunteurs sans
hypothèque, qui inclut dans le fond les locataires en partie, on voit
qu'on est déjà à des taux de délinquance plus élevés qu'avant la
pandémie. Donc écoutez, c'est le grand défi du Canada pour les 5
prochaines années, il va falloir vraiment mettre en place des mesures
pour régler la situation parce qu'on voit déjà des vulnérabilités
importantes à ce moment-ci.
Merci beaucoup Matthieu pour ces commentaires très pertinents.
Rebonjour Andrée.
Rebonjour Simon.
On parle depuis le début de nos capsules beaucoup d'achat d'une
propriété. J'aimerais ça aujourd'hui, si on pouvait faire différent,
de parler plutôt de la vente d'une propriété, puis des différentes
choses à faire pour pouvoir y arriver, justement pour vendre notre
maison. Mais écoute, ça va me faire plaisir de t'en parler Simon, puis
tu as tellement raison. On a discuté généralement de ce qui concerne
l'achat d'une propriété, puis on oublie souvent la vente. Puis souvent
un ne vient pas sans l'autre, souvent pour acquérir une propriété, tu
en vends une que tu as. Puis pour bien de personnes, au cours de leur
vie, ils vont acheter plus d'une propriété. Plusieurs vont en acheter
2, 3, voire même plus, puis ça pour toutes sortes de raisons. Ça peut
être parce que la famille s'agrandit, parce qu'on décide de vivre avec
quelqu'un ou encore de se séparer, pour un nouvel emploi et bien
d'autres raisons encore, Simon.
Tu as bien raison, il y a plusieurs raisons qui peuvent nous amener
à considérer de changer de maison. Pour ce faire, c'est quoi les
étapes, tu nous dirais Andrée, à suivre pour s'assurer que la vente de
notre propriété se passe bien sans trop de de tracas.
Écoute, ce que j'aimerais vous proposer dans le fond aujourd'hui
c'est un processus en 10 étapes, OK? Ce n’est quand même pas rien,
alors un faut procéder à l'évaluation de la propriété, alors ça c'est
important d'obtenir une estimation précise de ce que vaut votre
propriété sur le marché. Pour ce faire, vous pouvez faire appel à un
courtier immobilier ou encore à un évaluateur professionnel. C'est 2
personnes qui peuvent vous aider à ce niveau-là. Ensuite de ça, vous
devez préparer votre propriété. Assurez-vous comme on dit qu'elle est
présentable, qu'elle est attrayante pour les acheteurs potentiels. Des
fois c'est des petites réparations mineures, un petit coup de pinceau
ici, un petite réparation d'un petit trou à quelque part, ça fait du
bien. Du nettoyage, du désencombrement aussi, afin de mettre en valeur
les meilleurs atouts de votre propriété. Ensuite, faudrait peut-être
penser à choisir un courtier immobilier. Si vous optez aussi pour
travailler avec un courtier immobilier recherchez-en un qui a de
l'expérience dans votre quartier, votre région et qui jouit d'une
bonne réputation. Ce courtier-là il va vous guider tout au long de
votre processus de vente, donc son choix est important. Ensuite de ça,
vous devez fixer le prix de vente de votre propriété, puis là votre
courtier va vraiment venir vous aider à fixer un prix compétitif en
tenant compte du marché local, des comparables et de l'état général de
votre propriété. Alors une fois que votre prix est déterminé là
ensuite faut mettre en valeur sur le marché votre propriété, donc
faire le marketing de celle-ci. Encore là, votre courtier va mettre en
place un plan marketing pour attirer le maximum d'acheteurs
potentiels. Ça peut inclure l'affichage sur le site Centris, ça peut
inclure des annonces en ligne, des visites libres, des visites
virtuelles, et cetera. Donc il va vous suggérer plusieurs initiatives
pour que votre propriété soit mise en valeur. Ensuite vous allez
devoir négocier des offres. Donc lorsque les acheteurs commencent à
présenter des offres, votre courtier encore là va venir vous guider
apparent envers tout le processus de négociation afin que vous
obteniez le meilleur prix et les meilleures conditions possibles. Une
fois qu'une offre satisfaisante vous est présentée, vous et l'acheteur
finaliserez l'offre d'achat qui va venir déterminer les termes et
conditions de la transaction, soit le prix de vente, la date de prise
de possession, tous ces détails-là. Ensuite il pourrait y avoir une
inspection de la propriété, c'est à dire que dans les conditions de
l'offre d'achat, l'acheteur pourrait demander qu'une inspection à sa
satisfaction de la propriété soit effectuée afin d'identifier,
d'éventuels problèmes ou des vices cachés. Cette inspection-là elle
est au frais de l'acheteur et puis suite à celle-ci peut être que vous
devrez réviser, pas refuser, mais réviser votre prix de vente ou
encore faire certaines petites réparations sur la propriété.
Finalement l'avant dernière étape, ça sera le la finalisation du prêt
hypothécaire par votre acheteur. Donc votre acheteur devra vous
fournir de son institution financière une acceptation d'un prêt
hypothécaire qui vous confirme qu'il a été accepté et qu'il a les
capacités de faire l'achat de votre propriété. Après tout ça, vous
allez clore votre vente. Donc une fois que toutes les conditions de
l'offre d'achat puis le financement de l'acheteur sont confirmées,
vous et l'acheteur signez les documents de la vente et vous
transférerez le titre légalement, la propriété à l'acheteur, le tout
va se faire en général chez un notaire, à une date convenue entre les
2 parties. Il y a une étape que je n’ai pas mentionné, mais qui
pourrait aussi s'ajouter à ces 10 étapes-là, c'est que vous pourriez
avoir à produire un nouveau certificat de localisation de la propriété
que vous voulez vendre. Si vous avez fait des réparations ou des
ajouts à votre propriété depuis que vous en vous en avez fait
l'acquisition ou encore si ce certificat-là date de plus de 10 ans,
vous devrez en produire un nouveau. Et ça, ça va être à vos frais à vous.
Quand même plusieurs étapes Andrée pour vendre une maison. Dans un
de celle-là, tu as mentionné que y a beaucoup de gens qui ont recours
à un courtier immobilier pour les accompagner dans cette aventure-là?
Il y a aussi, on voit ça aussi beaucoup, beaucoup de gens décident d'y
aller par eux-mêmes. Pourquoi on choisirait cette option?
Écoute, c'est effectivement possible, Simon, de procéder soi-même à
la vente de la propriété sans avoir recours à un courtier, un agent
immobilier. Puis la principale raison pourquoi les gens décident de
faire ça, c'est souvent pour éviter le fameux frais de courtage de 4 à
5% de la valeur du prix de vente de la propriété. Puis cette
commission-là naturellement, elle sert à venir rétribuer le courtier
pour tout le travail qui fait dans son accompagnement dans la vente.
Bien que ce soit possible de procéder ainsi vous devez avoir une
excellente, je vous dirais même pas une "très bonne", vous
devez avoir une excellente connaissance des règles de courtage, du
marché immobilier de votre région, que vous soyez aussi disponible
pour tous les appels, les visites, être capable de promouvoir
efficacement votre propriété sur le marché et surtout ne pas être
émotif. Parce que pour tout le monde, notre maison est toujours plus
belle à nos yeux qu'aux yeux d'un éventuel acheteur. Donc à moins
d'être un expert en immobilier, je vous encourage quand même à faire
appel aux services d'un courtier immobilier de confiance pour vous
éviter bien des soucis et vous assurer d'une transaction à un prix juste.
Merci beaucoup Andrée pour toutes ces explications et surtout pour
tes judicieux conseils. On voit que ce n’est pas si simple que ça.
J'espère bien que les informations partagées par mes collègues Andrée
et Matthieu ce matin vous seront utiles. Et on se reparle quant à nous
dans quelques semaines pour une prochaine capsule sur les perspectives
immobilières. Merci beaucoup.